El ISR por venta de casa en 2026 es de $0 si vendes la casa donde vives por menos de 700,000 UDIs (hoy, alrededor de 6.2 millones de pesos) y firmas ante notario. Pero hay condiciones, y varias personas las descubren justo el día de la firma, cuando ya es tarde para arreglarlas.
En esta guía te explico cuándo te exentas, qué documentos te va a pedir el notario, qué pasa si tu casa vale más del límite y los errores que más hacen perder la exención. Está escrita para propietarios de Tampico, Madero y Altamira, pero las reglas del ISR son federales y aplican igual en todo el país.
Esta guía es informativa y no sustituye la opinión de un notario o contador. Cada caso tiene detalles propios, así que valida el tuyo antes de firmar.
ISR al vender una casa: se calcula sobre tu ganancia
Al vender un inmueble, el impuesto principal es el ISR, el Impuesto Sobre la Renta. Lo más importante: se calcula sobre tu ganancia, no sobre el precio total de la casa. Si compraste en 2 millones y vendes en 3.5, el SAT mira el millón y medio de diferencia (ajustado por inflación y gastos), no los 3.5 millones.
En la práctica, el notario hace el cálculo el día de la escrituración. Calcula un pago provisional del ISR, lo paga al SAT a tu nombre dentro de los 15 días siguientes a la firma y te entrega una constancia con los datos de la operación. Ese pago es un anticipo: la ganancia se acumula después en tu declaración anual.
Otros dos datos que conviene saber:
- IVA: la venta de una casa habitación no paga IVA, sin importar el precio.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles: lo paga el comprador, no tú. Algunos estados cobran además un impuesto local al vendedor; pregunta a tu notario si aplica en Tamaulipas.
ISR venta de casa 2026: cuándo estás exento (tope de 700 mil UDIs)
La Ley del ISR (artículo 93, fracción XIX) dice que no pagas impuesto por vender tu casa habitación si se cumplen estas condiciones:
- Es tu casa habitación. Debe ser el lugar donde realmente vives, no una segunda propiedad ni una casa que rentas.
- El precio no pasa de 700,000 UDIs. El tope se mide sobre el precio de venta, no sobre tu ganancia.
- La venta se firma ante notario. Sin escritura pública no hay exención.
- No usaste esta exención en los últimos 3 años. Si vendiste otra casa habitación con exención en ese lapso, esta vez sí se calcula el impuesto. Lo declaras bajo protesta de decir verdad ante el notario.
Cuánto son 700 mil UDIs en pesos en 2026
La UDI cambia todos los días con la inflación y la publica Banxico. El 15 de octubre de 2026 valía 8.856094 pesos, así que el tope era de aproximadamente $6,199,000. El monto exacto depende del valor de la UDI el día en que firmes, y por eso conviene consultarlo en la página de Banxico antes de fijar tu precio.
Ejemplos de ISR al vender tu casa habitación
| Caso | Precio de venta | Qué pasa con el ISR |
|---|---|---|
| Tu casa de toda la vida en Tampico, comprada en 2012 | $4,500,000 | Estás por debajo del tope: ISR de $0, si cumples los demás requisitos |
| Una casa grande comprada en $2,500,000 hace 10 años | $8,000,000 | Pasas el tope: solo se grava una parte de tu ganancia (te la explico abajo) |
Casos especiales: terreno, local, copropiedad y herencia
- Terreno grande: el terreno entra en la exención mientras no supere tres veces la superficie construida.
- Casa con local o negocio: la exención cubre solo la parte que usas como vivienda.
- Matrimonio o copropiedad: el beneficio aplica de forma individual a cada propietario. Confirma con tu notario cómo se reparte en tu caso.
- Casa heredada: cada heredero que venda tiene que poder acreditar que ese inmueble fue su casa habitación.
ISR y notario: cómo acreditar que es tu casa habitación
No basta con decirlo. El notario te va a pedir documentos que demuestren que ese domicilio fue tu casa habitación, y si hay inconsistencias puede negarse a aplicar la exención. Los comprobantes más usados son:
- Recibos de luz y de teléfono con el domicilio de la casa.
- Estados de cuenta bancarios o de tarjetas con esa dirección.
- Tu credencial para votar con el domicilio de la casa que vendes.
Los documentos normalmente deben estar a tu nombre, aunque también se aceptan a nombre de tu cónyuge, de tus papás o de tus hijos. Pregunta a tu notario qué versión pide, porque el criterio puede variar un poco.
Un consejo práctico: junta los comprobantes desde que decides vender, no la semana de la firma. Si tu credencial tiene otra dirección, actualízala con tiempo. Si necesitas la lista completa de papeles para escriturar, la tienes en nuestra guía de documentos para vender tu casa.
Si superas las 700 mil UDIs: cómo se calcula el ISR y qué puedes deducir
Vender arriba de 700,000 UDIs no significa pagar ISR sobre todo el precio. Solo se grava la parte de tu ganancia que corresponde al excedente, y para eso cuentan mucho los papeles que conserves.
Qué gastos puedes deducir al vender tu casa
La ganancia es el precio de venta menos lo que te costó la casa y lo que invertiste en ella. Con comprobantes válidos puedes deducir:
- El costo de adquisición, actualizado por inflación.
- Las mejoras, ampliaciones y construcciones que hayas hecho (no el mantenimiento), con factura.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos que pagaste al comprar.
- Las comisiones de la venta, como la de la inmobiliaria.
El valor de la construcción se reduce 3% por cada año transcurrido, hasta un mínimo de 20% de su costo original.
Ejemplo: cómo se calcula el ISR cuando pasas el tope
Usemos la casa que compraste en $2,500,000 y vendes en $8,000,000, con un tope de unos $6,199,000 (ejemplo simplificado, sin actualización por inflación ni otros gastos):
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Ganancia | $8,000,000 menos $2,500,000 | $5,500,000 |
| Excedente sobre el tope | $8,000,000 menos $6,199,000 | $1,801,000 |
| Proporción gravada | $1,801,000 entre $8,000,000 | 22.5% |
| Ganancia sujeta a ISR | $5,500,000 por 22.5% | Alrededor de $1,238,000 |
Esa ganancia se divide entre los años que fuiste dueño (máximo 20), se suma a tus demás ingresos del año y se aplica la tarifa del ISR para personas físicas, que llega hasta 35%. Por eso el impuesto final depende de tu caso. El notario hace el cálculo final con tus documentos, así que pídele una estimación antes de fijar el precio.
Si quieres ver todos los gastos de una venta, no solo el ISR, lee nuestra guía sobre cuánto cuesta vender una casa en México.
Errores que hacen perder la exención de ISR 
Casi todos se pueden evitar si los revisas con tiempo:
- No tener comprobantes de domicilio. Sin recibos, estados de cuenta o credencial con esa dirección, el notario puede negar la exención.
- Vender una casa que no es tu casa habitación. Si la rentabas, la tenías como inversión o es tu segunda propiedad, no aplica.
- Haber usado la exención en los últimos 3 años. Si vendiste otra casa con este beneficio hace poco, revisa las fechas antes de poner precio.
- Fijar el precio sin ver el tope en pesos. Como la UDI sube con la inflación, el límite cambia de un mes a otro. Revísalo en la semana de la firma.
- No guardar facturas. Si tu venta supera el límite, sin facturas de mejoras y de gastos de compra no puedes deducirlos.
- Escriturar un precio menor al real para pagar menos. Puede traerte problemas con el SAT y también perjudica al comprador. Mejor planea con un contador.
- Olvidar la declaración anual. Aunque el notario haya pagado por ti, si estás obligado a declarar, hazlo en abril del año siguiente para no perder el beneficio.
Preguntas frecuentes sobre el ISR al vender tu casa en 2026
¿Cuántos pesos son 700 mil UDIs en 2026?
Con la UDI en 8.856094 (15 de octubre de 2026), son alrededor de $6.2 millones. El valor cambia a diario, así que consulta el de Banxico el día que vayas a firmar.
¿El notario siempre retiene el ISR?
No. Si tu venta cumple todos los requisitos de la exención, no se paga ISR. Si no la cumples, el notario calcula el pago provisional y lo entera al SAT por ti.
¿Puedo usar la exención dos veces?
Sí, pero no seguidas: tienen que pasar 3 años entre una venta exenta y la siguiente.
¿Tengo que pagar IVA al vender mi casa?
No. La venta de una casa habitación está exenta de IVA.
¿Qué pasa si heredé la casa y quiero venderla?
La exención aplica solo si ese inmueble fue tu casa habitación. Si no vivías ahí, la ganancia se calcula de forma normal. Vale la pena revisarlo con un notario antes de poner precio.
¿Y si vivo en el extranjero?
Las reglas cambian para residentes en el extranjero. En ese caso habla con un contador antes de iniciar la venta.
Vender tu casa en Tampico: asesoría antes de firmar la escritura
El ISR por venta de casa en 2026 casi nunca es un problema si lo planeas desde el principio: confirmas que cumples la exención, juntas tus comprobantes y fijas el precio sabiendo dónde está el tope. Lo que cuesta caro es enterarte en la notaría.
Si estás pensando en vender tu casa en Tampico, Madero o Altamira, en HEII VELA Bienes Raíces te damos asesoría antes de firmar la escritura: revisamos tu precio, tus documentos y los tiempos para que llegues a la firma sin sorpresas. Escríbenos y platicamos tu caso.
Recuerda que esta guía es informativa. Antes de firmar, valida tu situación con tu notario o contador. Conoce más de nuestros servicios inmobiliarios aquí.
